请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
立即注册 找回密码

QQ登录

只需一步,快速开始

重庆大渝网

搜索
查看: 341|回复: 0

深度解读:涨不起来的重庆房价!

[复制链接]

565

主题

567

帖子

2480

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
2480
发表于 2016-11-11 17:35:31 | 显示全部楼层 |阅读模式

140027959.jpg

重庆,因嘉陵江古称“渝水”,故简称“渝”。2010年,重庆被列入国家五大中心城市之一,也是国务院定位的国际大都市。

日前,随着全国各省市前三季度的GDP数据纷纷出炉,位居榜首的重庆,再次被聚焦于灯光之下——2016年前三季度GDP增速10.7%,远高于全国平均6.7%的增速。这已是自2014年来,重庆连续取得增速全国第一的殊荣。

然而出人意料的是重庆房价。据中国指数研究院的百城房价数据显示,9月份,重庆主城区新建住宅样本均价,仅为每平方米7164元。

与此同时,9月份全国100个城市(新建)的住宅平均价格,已经为12617元/平方米。而在与重庆经济体量接近的城市中,苏州的均价是每平方米15337元,天津为每平方米12307元,而深圳则到了53384元/平方米。

自2015年初以来,重庆房价上涨约10%,上海则上涨了40%;作为“房价四小龙”的南京、苏州、厦门、合肥四市,更是涨幅惊人。

重庆房价为何一直涨不起来?中国城市报记者了解到,这与其土地供应制度、保障房建设、以及城市自身的特点分不开。

“地票”成为重庆经验

一个城市的房价几何,取决于当地的供求关系。重庆宽裕的土地供应,很大一部分得益于“地票制”。

2008年,作为重庆市政府向国家提出的12项重大事项之一,“地票”得到了中央有关部委的支持。《国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》中明确,“设立重庆农村土地交易所,开展土地实物交易和指标(即地票)交易试验”。

何为地票制?北京大学国家发展研究院前院长、经济学家周其仁给出的解释是,“以耕地保护和实现农民土地财产价值为目标,建立市场化复垦激励机制,引导农民自愿将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地。形成的指标在保障农村自身发展后,节余部分以地票方式在市场公开交易,可在全市城乡规划建设范围内使用。”

简单来说,就是先把农村闲置的集体建设用地复垦为耕地,再置换成置换成为城市建设用地指标。国家统计局数据显示,2013年重庆征用土地面积1831.57平方公里,2014年为1475.88平方公里。而同期北京的征用土地面积仅为35平方公里和14平方公里。

据《光明日报》报道,截至2016年5月上旬,重庆累计交易“地票”17.7万亩。而地票制,每年可为重庆增加约14%的供地。

“地票也叫‘建设用地指标市场’,从2003年起就不断被提出,除了重庆,在许多其他地方也有实施。”中国社科院城市所土地与房地产研究室主任李景国在接受采访时说道。

在李景国看来,地票制值得推广,因为其有利于“增减挂钩”,即城镇建设用地增加,和农村建设用地减少挂钩。

“这同时也是实现工业反哺农业、城市支持农村的重要途径,符合城镇化的要求。”李景国对中国城市报记者表示,随着留在农村的人口越来越少,农村土地也该相应地减少。过去出现许多空心村,主要原因就是缺少激励政策。

记者了解到,如成都、鄂尔多斯等地也在不同程度地推行地票,为何重庆的效果最显著?对此,李景国指出,地票制在重庆整个市域范围内都在推行,有统一的制度和政策,而其他城市的范围一般只限于县域、地级市。

“土地资产通过地票制度进行转让,有利于市民化,值得一些农村土地占比多的城市学习。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,地票制有它的积极作用,但重庆作为直辖市,有它的自身特点,如其农业占比很重,城乡差距大等。此外,重庆的平地少,利用地票制,实现农村闲置土地资源的重新分配,这也是结合自身城市情况创新的一种制度。

严跃进另对中国城市报记者表示,重庆地票制推行较早,近几年也会根据前期经验,推出一些创新措施。

诸如北京这种土地资源紧缺的城市,如何借鉴地票制?李景国表示,当前缺少一个全国性的建设用地指标市场。“地票制实施的范围越小,调节的力度越小;反之,范围越大,能调节的范围也就越大。”

针对北京,李景国建议可以在京津冀一体化的范围内,尝试推行地票制,这样北京可以去河北周边购买指标。另外,地票实施后,农民的权益如何保障,也该引起思考。

被缓解的需求

另一方面,重庆的保障房制度也走在前列。

数据显示,截止2015年8月底,重庆全市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米、69.22万套,这约占住房总供应量的17%。预计到2020年,通过公租房和其他保障住房,重庆城镇住房保障覆盖率将达到23.5%。

另外记者了解到,早在2013年,重庆人均居住面积已达到30平米。而据统计年鉴,同年广州的城镇人均住房面积为22.73平方米,上海仅为17.5平方米。

此外,重庆还是上海以外唯一征收房产税的城市,并且对土地拍卖管理严格,要求投标者预交高额的竞拍保证金。这样可以防止出现“地王”,杜绝开发商用极高的价格拿地,然后利用价值被抬高的土地作抵押,进行贷款。

这都让重庆的房地产市场,在需求端显得并不旺盛。

去库存仍是首要任务

同时,今年重庆仍然把去库存作为首要任务。年初,重庆出台《推进供给侧结构性改革方案》,明确提出在2到3年内完成1000万平方米去库存任务,今年房地产去库存的目标是800万平方米。今年上半年,重庆市共完成房地产去库存455.65万平方米。

根据易居研究院发布的35城住宅库存报告显示,2016年9月,重庆的住宅存销比为13.3,这意味着市场需要13.3个月消化现有库存,已经接近健康水平。

另外,针对房地产市场内的僵尸企业,9月22日,重庆市市长黄奇帆在演讲中透露,从今年开始三年内,重庆市每年将关闭500家房地产公司,3年关掉1500家。

黄奇帆指出,重庆在这些年,形成了3100个房地产公司,全市人口3100万人,平均每万人有一个公司。“去年底,重庆市工商局算了一笔账,这3100个房地产公司中,排名前500的公司去年建造、销售的房子,95%都是这500家公司的业绩。而剩下1600家公司的全部‘产出’,只占全部房地产市场份额的5%。可以说,实际上就是空壳。”

他表示,这些空壳公司在形势好时,会乱集资搞房地产,而在形势差时,就会资金链断裂,从而成为社会不稳定的源头。


回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|Archiver|手机版|小黑屋|重庆大渝网 ( 闽ICP备16019670号-2 )

GMT+8, 2019-8-21 13:45 , Processed in 0.102400 second(s), 29 queries .

Powered by Discuz! X3.4 © 2001-2013 Comsenz Inc & Style Design

本站提供网上自由讨论使用,所有言论内容来自互联网并不代表本站立场,本站不负任何责任.
如发现有侵权行为,请与我们联系. 我们将立刻从网站上删除,并向所有持版权者致最深歉意.
联系QQ:2837195923

快速回复 返回顶部 返回列表